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世居是如何帮助客户管理美国房产的?

2017-03-14 10:58
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责任编辑:liusong

配置美国房产再将美国房产出租、以获得稳定的租金收入是最常见的投资方式。不过,限于环境、政策不同,大家对在美国买房后,如何将自己的房产出租获利及管理?


数年以来,美国成为备受国人青睐的国家。在海外资产配置的热潮中,机遇已经摆在眼前,但规避风险仍不能忽视,该怎样合理配置美国房地产,安全配置房产以及省心当房东成为购房者普遍关心的问题。

美国政府允许海外购房者者出租自己所购买的房产,从中获得房租。


对于购置美国房产的内地买家和来说,如何将自己的房屋出租是关键的一步,基本可分为自己出租和委托房屋托管公司这两种。


最主要的是后者,因为他们直接影响到所选租客的素质、经济等问题,如果选择了一位


有好的租客就成功了一半;如果选择了一位行为不良或是无法支付房租的租客,会比较麻烦。


所以,“洋房东们”需要根据自己的情况来选择出租方式。



出租方式:



在美国,海外投资者可以通过两种方式出租自己的房屋:自己出租、委托房屋托管公司。


前者适合长期居住在美国的投资者;后者较为适合不长期居住在美国的投资者。


如果业主长期居住美国,就可以通过自己出租管理的方式来进行:


1、租金的订定要符合市场,勿定价过高,否则空屋的时间就是损失。在美国没有无法出租出去的正常房子,只要租金合理的话,一般一个月之内就可出租。


2、选择房客不仅要看房客的信用,而且要看房客的工作稳定程度。


3、因为自己在美国,所以可以及时收取房租,一旦有违约不付时,可以尽早通知房客,以备及时处理纠纷。


房屋租赁法规定房东必须提供给租客一个固定的美国当地地址,以便有问题随时联系你;必须提供租客一个紧急电话号码,他们需要帮助时可去帮忙;房东需要了解当地房租的变化,租客若未按时付房租,房东即刻要采取法律行动。


对于投资者来说,自己出租就是要找到合适的租客是关键,而委托出租则可能会出些费用,少一些租金净收入,但却是最省心省力的方法之一。



房屋管理公司的主要职责:



1、刊登房屋广告,找到租客

2、起草租房协议,确认房租及各方职责

3、对租客进行信用调查、租房历史调查、工作收入确认、犯罪记录调查,以确保房东利益

4、每月收取房租,并转入房东账户

5、定期进行房屋检查,向海外的房东通过邮件或电话汇报

6、如有需要,对房屋进行周期性维修和保养

7、代理房东进行年度报税

8、协助处理与租房有关的法律纠纷,如未支付房租;如果房客不付租金,需要专业律师驱赶房客,律师费在$600-1000左右,为时需要3个月,这算是风险之一;

9、房租合同结束后,结账退房

10、重新刊登房源,找到新的租客



委托房屋托管公司的流程是:



1、业主和经纪人签订一个委托租赁的协议书

2、经纪人帮助寻找合适的房客,通常经过MLS房源共享系统,发布租赁信息,加上经纪人个人平面广告及网络媒体去寻找租客。

3、在所有租客提出的申请书中,选择最适合的签订租房合约,并完善租赁的细部内容。



收费标准:



1、寻找到房客,租约签订后,委托出租的佣金(房产经纪费用)一般为全年租金的6%~8%(按实际情况而定),房屋管理的费用一般为月租金的5%~8%(也有的公司为8%~10%)。

2、管理公司会要求房客房租每月一付,押金交纳1-2个月。

3、需提醒的是,房屋(内外)修复费用、驱逐所需律师费等需业主自付,管理人员只负责执行。平时的维修,如果屋主不在美国的话,可由管理公司负责寻找维修人员报价,由屋主定后,才开始修理。

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